マンション管理に関する新判例(最高裁平成27年9月18日判決)

2015-10-09

【判旨】
 一部の区分所有者が共用部分を第三者に賃貸して得た賃料につき生ずる不当利得返還請求権を区分所有者の団体のみが行使することができる旨の集会の決議又は規約の定めがある場合には,各区分所有者は,上記請求権を行使することができない。
【解説】
1 マンションの共用部分(一部共用部分を除く)は区分所有者全員の共有財産であり,その管理は規約の定め又は集会の決議によって行われます(建物の区分所有等に関する法律18条1項,2項)。したがって,区分所有者といえども共用部分を無断で第三者に賃貸することは許されず,これに違反して得た賃料は法的根拠のない利得であり,他の区分所有者に返還する必要があります(民法703条)。
2 こうした賃料相当額の「不当利得返還請求権」は可分債権であり,各区分所有者にその持分割合に応じて帰属しますので,原則として,各区分所有者が個別に権利行使することができ,逆に,区分所有者の団体(建物区分所有法3条)にはその権限がありません。ところが,多くのマンションの規約は,「区分所有者の団体(管理組合)の執行機関である管理者(理事長)が共用部分の管理を行い,共用部分を使用させることができる。」旨定めており(以下「本件規定」という。),この場合にも,各区分所有者が個別に「不当利得返還請求権」を行使できるか,については見解が分かれていました。
3 最高裁判所は,「共用部分の賃料相当額の不当利得返還請求権は,共用部分の管理に密接に関連するものであり,区分所有者の団体のみが上記請求権を行使することができる旨の集会の決議又は規約の定めがある場合には,各区分所有者は上記請求権を行使することができない。」旨判示し,本件規定がこれに該当すると判断したものです。この考え方は,共用部分に関する損害賠償請求権の行使にも妥当すると思われます。
4 なお,管理者は区分所有者全員の代理人とされ,区分所有者に代わり「不当利得返還請求権」を行使できるとされていますが(建物区分所有法26条2項),規約に本件規定がある場合には,区分所有者自身の権利行使が制限される以上,管理者が代理人として請求することもできないことになります(債務者も区分所有者であり「第三者」に当たらないため,同条3項の適用もありません)。

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